O VC que está discretamente apropriando-se de uma valiosa propriedade em SF está a planear um 'Y Combinator para restaurantes'

Neil Mehta, o VC por trás da aquisição de uma série de propriedades na elegante Fillmore Street de São Francisco, causou polêmica no início desta semana por supostamente jogar restaurantes locais de longa data para o meio-fio para atrair mais varejistas de alto padrão. O San Francisco Chronicle conversou, por exemplo, com o proprietário do Ten-Ichi, um restaurante de sushi de bairro por quase 50 anos que agora tem que desocupar seu espaço no mês que vem. “Isso é o oposto do que São Francisco faz com inquilinos comerciais de longo prazo e legados”, disse o proprietário do restaurante ao veículo. “Esse cara [Mehta] é nos deslocando.”

Fontes próximas ao Mehta, que voa baixo, pintam um quadro bem diferente, no entanto. Elas dizem que o foco de Mehta é trazer uma riqueza de restaurantes para a área, e que ele está até mesmo planejando uma espécie de “Y Combinator para restaurantes”, diz uma fonte.

De acordo com essa pessoa, Mehta tem uma visão bastante grandiosa para transformar os cerca de quatro quarteirões que ele adquiriu discretamente no último ano em um oásis onde proprietários de restaurantes ambiciosos podem se dar ao luxo de montar uma loja, os moradores de São Francisco podem encontrar uma variedade de opções de restaurantes e lojas, e um cinema de 111 anos na rua é restaurado à sua antiga glória e “não transformado em um Equinox”.

Procurado para comentar no início desta semana, Mehta — que supostamente comprou uma casa de 117 anos, 845 metros quadrados e US$ 17,6 milhões em 2022, a poucos quarteirões de suas propriedades comerciais recém-adquiridas — se recusou a falar oficialmente, dizendo que não fala com repórteres, exceto em nome de suas empresas de portfólio.

Para cima e para a direita

Alguns dos planos de Mehta foram relatados pela primeira vez pelo The Information no início deste ano em um pedaço que se aprofundou amplamente em como Mehta, que é muito menos famoso do que muitos VCs, tem tanto dinheiro para investir em primeiro lugar.

Foi uma ascensão rápida, mas constante, para o homem de 40 anos. Graduado pela London School of Economics, Mehta foi supostamente um investidor estrela para uma ramificação do fundo de hedge quantitativo DE Shaw antes de usar sua reputação e rede para cofundar sua empresa de capital de risco, Capital de Greenoaksem 2010.

A empresa de São Francisco, que levantou seu primeiro capital institucional em 2015, desde então investiu em algumas das empresas privadas mais badaladas do setor de tecnologia, incluindo Stripe, Databricks, Rippling e Canva — todas elas agora avaliadas em muitos bilhões de dólares por seus patrocinadores.

A Greenoaks também é uma investidora inicial na Wiz, uma startup de segurança cibernética menos conhecida até recentemente, quando ela supostamente recusou uma oferta de aquisição de US$ 23 bilhões do Google. (A Wiz, vale notar, foi fundada há apenas quatro anos.)

Agora, Mehta está despejando parte desses lucros em Pacific Heights, o bairro de São Francisco onde ele cresceu, por meio de uma organização sem fins lucrativos de US$ 100 milhões que ele criou para abastecer sua onda de compras. O plano aparente não é apenas refazer Fillmore como um destino gastronômico, mas, como parte desse processo, lidar com parte da burocracia que muitos aspirantes a donos de restaurantes enfrentam, bem como oferecer a eles um aluguel mais baixo — e até mesmo cobrar uma porcentagem da receita em vez do aluguel em alguns casos — para que seja mais fácil para esses negócios prosperarem.

Mehta, de acordo com amigos, não vê seu crescente império imobiliário como mais uma aposta financeira. Eles insistem que seu principal interesse é garantir que seu bairro em São Francisco se recupere totalmente da pandemia, quando, de acordo com a empresa de serviços imobiliários comerciais CBRE, cerca de metade das lojas na Fillmore Street fecharam permanentemente. Ele é um “grande defensor das cidades”, diz uma fonte.

De qualquer forma, é provável que as mudanças consolidem sua fortuna.

Por um lado, Mehta está evitando principalmente o que é chamado de “varejistas de fórmula”, ou seja, empresas que têm 11 ou mais locais ao redor do mundo. Enquanto alguns já estão no processo de obtenção de licenças de uso condicional, estas levam até 12 meses, razão pela qual muitas lojas na rua arborizada parecem vazias atualmente. (Outros bairros em São Francisco têm banido (Lojas de rede no total.)

Mehta também deverá beneficiar de 100 mudanças ao código de planejamento de São Francisco, aprovado em dezembro e que simplifica o processo de licenciamento para empresas independentes.

Dada sua força financeira, Mehta também pode se dar ao luxo de ser seletivo sobre os negócios que deseja ajudar a abrir, em comparação com os antigos proprietários individuais dos edifícios, que talvez pudessem se dar ao luxo de ser menos seletivos sobre quem paga o aluguel.

Mehta não está comprando seus edifícios barato. Por exemplo, ele adquiriu o teatro da rua e um prédio de varejo adjacente por US$ 11 milhões, em comparação com os US$ 4,8 milhões que seu antigo dono pagou em 2008. Ele pagou US$ 9,7 milhões por um prédio separado de 7.300 pés quadrados, ou US$ 1.329 por pé quadrado. Ainda assim, é fácil ver como todas as peças — comprar os prédios, alugar a preços abaixo do mercado para minimizar o giro — poderiam criar um cenário mais vibrante que aumentasse o valor das propriedades de Mehta ao longo do tempo.

Alex Sagues, vice-presidente sênior que lidera a equipe de varejo urbano da CBRE em São Francisco, diz que muitos distritos de compras têm sucesso quando mapeados cuidadosamente. “Você não quer duas cafeterias lado a lado”, diz Sagues. “Mas você pega uma padaria e coloca uma cafeteria ao lado dela, e os negócios podem aumentar.” Da mesma forma, ele diz, “cada vinícola em Sonoma a torna mais atraente”.

Quanto à comida de alta qualidade que em breve poderá ser apresentada em todos os lugares da Fillmore Street, há menos risco de canibalização do que se poderia imaginar, diz Sagues. “As pessoas buscam uma experiência específica. Você não está aparecendo e, em seguida, decidindo entre Mixt [a salad restaurant] ou [the three-Michelin-starred restaurant] Atelier Crenn.” Quanto maior a densidade de um distrito, mais pessoas vêm, ele acrescenta.

As ações de Mehta podem já estar impactando o mercado.

Embora Pacific Heights esteja há muito tempo entre os bairros mais caros e procurados de São Francisco, os valores dos imóveis caíram durante a pandemia. Agora, de acordo com a Redfin, o preço médio dos imóveis em Pacific Heights está subindo rapidamente de novo, atingindo US$ 2,25 milhões em julho. Isso é um aumento de 28,6% em relação ao ano anterior.